不准地方城投举债拿地
你知道吗?地方在想通过城投公司去再托底拿地恐怕是行不通了。
这个不是新歌,我危言耸听,就在前几天财政部发布通知说严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。有老板会说不懂,不是国庆期间还连续发了三道救市猛药,什么打破房贷利率下线支持换房退税,更是将公积金利率进一步下调,创下历史新低。再加上前几天出台的三个月内放完6,000亿地产贷款,你看所有的救市政策都力度空前,但现在为什么突然喊停地方争夺拿地,这不就是不矛盾吗?其实这只是看起来矛盾,只要你了解一下从哪里的本质就知道。
再更进一步的就是这里新歌先解释了什么叫理由,请比如某某城建某某投资的,他们的作用就是去搞城市建设的,你可以把它看成是地方的政府性企业,他们还有一个名字叫地方政府融资平台,这是因为现在地方政府是不能随意融资的,是有严格预算管理的,也有赤字考核,但是这些城投企业却可以,所以城投债一直被视为是一种无风险债,因为背后有地方的隐性担保,所以大概你就明白了,锤头举债拿地其实就跟地方自己举债拿地没啥区别,无非就是左手换右手,今年城投到底拿了多少地有个数据,今年一批次集中土拍地方国资花了1174.4亿,拿了30%的地,二批次花了1,090亿,拿了百分之29的地,三批次花了1,940亿,拿了50%的地,可以说是一次比一次多,,甚至深圳地铁西安地铁就在轨道交通公司都在大批量进场拿地。
城投这么大规模拿地结果怎么样?截至9月末,城投平台拿地开工率只有44%,剩下的86%还没有找到下家的,甚至有的年售楼部都还没见。
这说明这话看似土地卖出去了,有了卖地收入,但花的是自己的钱,买的是自己的地,对于财政没有任何补助唯一的效果。把数据整好看的大家也不能怪城投,毕竟大部分城投既没有房地产开发经验,也没有开发意愿,但这也会导致一个结果,因为城投拿地的资金都是从银行抵押借来的,一旦发卖不出去等于把风险转嫁给了银行,所以有人形容这叫左脚踩右脚踩左脚原地升天,这肯定是不可持续的,所以你知道为什么要发文通告,不让城投平台再去再拉低了,我们这几年城投平台大规模了,现在城投平台总的债务规模是65万亿,什么概念?
去年恒大爆雷也就2万亿,相当于三十几个很大,所以通过这次公告也是在告诉地方过苦日子不是随便说说的,同时这也表明了我们严控风险的决心,守住不发生你的底线是不能破的,而且上面限制城投局在哪里,也是在给我们的开发商开启另一扇可以循环的大门。
前几天苏州就香港回购了1万套新房,而且不仅仅是苏州,包括浙江、湖北、河南、江苏、山东多个省份的多个城市都出现了地方直接下场回购商品房,或鼓励国企去收购商品房的举动,这个政策目前为止还没有被叫停,是因为这一波购房是用来保障租赁住房的,符合我们的十四五规划里面的政策,而且这种模式既能够帮助房地产企业回款,也能完成地方建设保障性租赁住房的目标,长期来看还能吸引人口,可以说是多赢的政策,长期还有利于地方房价相比城头托底拿地,可是健康很多,这说明什么?当关闭了一扇门的时候,说不定另一扇窗正在打开的。