如果你现在买房，最重要的是考虑什么换手率。什么是换手率？简单说就是你想换房的时候能够很快卖出去。现在二手房可真不好卖呀，北京上个月二手房挂牌量激增，但成交量却少得可怜，更别说二线城市了。有一个济南的朋友，房子挂中介两年多了，从200万降到150万都没卖出去。买房难，卖房更难。那么怎么才能买到好卖的房子呢？首先配套要好，一公里内要有地铁和学校，三公里内要有公园，商场和医院，五公里内要有高端产业，产业代表着就业机会呀。很多人认为买房最重要的是选地段，其实地段的背后还是产业。以北京为例，南四环黄村的房价也就三万多，而距离市中心更远的北五环外的上地呢，至少8万起，为什么差距这么大就？是因为上帝聚集了百度、新浪、网易等一大票互联网企业，那里住着上百万的高薪程序员。高薪人群聚集，让上帝的房价水涨船高。前面说的这些配套，如果都在500米内，那就是顶配，其次要算性价比，如果你买的房子啊，在配套都不错的情况下，售价还比周边四新房便宜20%以上，这就是倒挂盘，买到就是赚到。衡量性价比还有一个指标就是租售比100万的房子。

年租金3万以上，这说明这个地方有实实在在的人气啊，这比开发商花大饼靠谱多了。第三，要买大户型，先看个指标，套户比什么意思呢？就是房子的套数处于家庭户数，我国套户比是1.09，也就是说平均家家户户都有房子了，这个数据跟发达国家是差不多的，但是我们的人均居住面积除去公摊后却只有26瓶，跟美国人的人均65平比还差很多，所以。再换大户型是个趋势，谁不想住大房子呢？这也是高层支持住房改善的原因。你要买个120平的三居室，很有可能比买七八十平的两居好卖。第三，选择靠谱的开发商。恒大出事儿让我们深刻领悟到，买房安全第一，要想安全就得选对开发商，否则很有可能用半辈子的积蓄卖一个交付遥遥无期烂尾楼。前几天，网红经济学家任泽平预测，未来中国房企将会减少90%，能不能达到90%，我不知道啊。但房企减少是大势所趋啊，为什么这么说？现在每年建的房子太多了，20年我国城市建房17亿平米，农村建房一平米加起来有18亿，而中国以外的建房面积总共才20亿。我们见了全球一半的房子，，但人口只占17%啊，这叫严重的供给过剩。从需求端看，未来也不需要这么多房子。过去20年房价之所以飙升，根本上还是城市化造成的，几亿农村人进城打工赚钱，买房安家现在我国。常住人口城镇化率已经达到65%，虽然跟发达国家还有差距，但是村里的年轻人也基本上走的差不多了，剩下的老人不会去城里买房的。现在国内有9万家房企，美国只有500家，全世界的房企加起来都没这么多。根据发达国家的发展规律啊，城镇化率达到65%以后，房企都会锐减，未来会看到很多房企会被兼并重组甚至倒闭。所以买房首先要选一家不太可能倒闭的开发商，比如央企和国企，这些都有。

银行贷款和拿地成本比较低，基本上不会浪费。选择民企也不能光看它是不是大品牌，最重要的是看财务状况，比如资产负债率不能超过70%，还有必须得是正常现金流。第四，要买服务好的楼盘，房子质量其实都造的差不多啊，满足基本住的需求后，未来就会升级到拼服务的时代，就像万科的物业，服务会变成一种竞争力。日本最大的房企不是传统开发商，而是松下电器，一个搞家电的。怎么能把房子卖得这么好？答案就是提供终身服务，家里的家电每20年免费换一件，电器都能智能联网，这就是服务带来的负价值。以后华为和小米造房子应该会卖得不错。除了前面提到的这四点，也有一些其他因素影响房子好不好卖。比如城市的选择，要选人口流入大的城市，能选北上广深就不要选省会城市，能选省会城市就不要选345678线城市。还有微观层面，楼栋要尽量避开高速路目的高铁。不要选一二层，14层，18层，最后希望大家能买到满意的房子，不要掉入18层地狱。